(펌)집 매매시 양도 소득세에 관한 글입니다

집 매매시 양도 소득세에 관한 글이 있어서 펌 했어요.

판매 시점에서 5년 lookback period 의해 면세가 결정됨.  우선 지난 5년 기간 최소 2년 이상 소유해야 하고 주거주지로 사용 해야함.  이부분은 가장 기본적으로 만족이 되야함.  다음은 그 5년 기간 내용이 제일 중요함.  이 기간중 nonqualified use (rent를 준 기간이나 vacation home으로 사용한 기간)가 1년 이라도 있을 경우 계산이 복잡해지고 면세 혜택을 100% 다 받지 못할 경우가 발생할수 있음.  

하지만 nonqualified use에는 IRS 예외 조항이 있는데 이걸 잘 활용하면 면세 혜택을 한도내에서 다 받을수 있음.  예외 조항은 다음과 같음 “Any portion of the 5-year period ending on the date of the sale or exchange after the last date you (or your spouse) use the property as a main home”. 예를 들어 5년중 2년을 먼저 살고 3년 렌트 주고 팔경우.  3년이 nonqualified use라 이부분 만큼 면세 혜택이 사라지는게 원칙 이지만 위의 예외 조항 덕분에 100% 면세 받을수 있음.  직접 거주한 마지막날 이후 기간에 대해선 무조건 qualified use로 해준다는 exception 때문임.  다시말해 비록 지난 5년중 3년을 렌트 했지만  그냥 5년을 다 직접 살은것 처럼 인정 해주겠다는 것임.  

다른 예는 앞에서 2년살고 중간에 1년 렌트 주고 다시 2년을 살은 경우.  이경우는 1년이 unqualified 이고 예외 조항에도 해당되지 안아 이경우 계산은 다음과 같음.  Total nonqualified use after 2008 / Total period of ownership 즉 이익금의 1/5 (20%)만큼 면세 혜택 줄어듬.  

위경우들은 5년만 소유한걸로 가정했는데 만약 소유 시작이 1/1/2000 이고 매각 시점이 12/31/2016 인경우.

1) 12/31/2016 을 시작으로 지난 5년간을 확인   2) 5년중 최소 2년 소유 2년 거주를 만족 했는지 확인 3) nonqualified use를 확인 4) nonqualified use가 있다면 예외 조항에 해당 되는지 확인 5) 예외 조항에 해당 안된다면 전체 소유 기간중unqualified 기간이 얼마나 되는지 확인 (이부분서 또하나의 예외 조항이 있는데 1/1/2009 이전의 unqualified use에 대해선 모두 qualified use로 인정해줌) 6) pro rata로 계산 Total nonqualified use after 2008 / Total period of ownership.

예, 

1/1/2000에 임대용 집구입 12/31/2010 까지 11년간 임대 

1/1/2011-12/31/2012 2년 직접 거주 

1/1/2013 – 12/31/2013 1년 임대 

1/1/2014-12/31/2016  3년 거주후 12/31/2016  매매.

1) 지난 5년간 확인 2) 2년 거주 2년 소유 만족함 3) 5년 중 nonqualified 가 2013년에 1년 있음 4) 예외 조항 확인 5) 예외해당 안됨  6) prorate으로 계산함

총 17년 소유중 unqualified use 부분이 3년 (1/1/2009-12/31/2010 + 1/1/2013-12/31/2013) / 17년 약 18% 정도 면세 받을수 없음.